2022年房地产企业偿债高峰期

自去年6月以来，蓝光发展、华夏幸福等1000亿元房地产企业相继发生债务违约，房地产企业自救战持续半年多。自去年12月以来，降低存款准备金率和利率，启动并购贷款，加快清除房地产企业风险。一系列稳步解决房地产灰犀牛风险的政策相继实施。

然而，房地产企业的流动性仍然紧张。据中指研究院监测，2022年1月，房地产企业融资总额792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，月融资规模连续11个月下降。2022年初，房地产行业融资没有明显放松。

新年一直是房地产企业筹集资金的关键节点。众所周知，在第一年融资和储存粮食之前，在第二季度之前投资征地。以目前房地产企业的高周转率，新土地可以转化为当年的销售业绩。这可以从过去三年的第一个月看出。

根据中指研究院的监测数据，从2019年到2021年，每年1月，房地产企业融资总额分别为2823.3亿元、2246.7亿元和2664.6亿元，分别占年融资总额的12.2%、9.4%和15.1%。2022年1月，792.2亿元同比下降70%。

值得注意的是，从历史融资路径来看，1月原本是海外债券集中发行的月份，但当月融资不足100亿元，短期内难以恢复海外债券融资能力，说明海外债券市场观望情绪依然存在，市场信心尚未完全修复。在公开发行的海外债券方面，绿城中国发行的增信债券利率最低，为2.3%，上坤地产最高，为13.5%；碧桂园最大的单笔融资规模是39亿港元。

值得一提的是，虽然海外债券仍处于低迷状态，但仍有5家房地产企业交换要约同意，债券成功延期，避免违约风险，海外投资者对个别房地产企业的资产质量和经营能力有一定的认可，认为未来可以缓解流动性压力。

根据壳牌研究所的监测数据，2022年仍是房地产企业偿债的高峰期。年到期债券总额近万亿元，包括1月、3月、4月和7月到期债务规模超过1000亿元。根据当前月平均债务500亿元，房地产企业偿债压力仍然很大。结合销售市场的下行表现，房地产企业需要突破传统的新旧模式，寻求更多维度的融资渠道和方式。

2022年1月，招商蛇口建发分别发行并购债券12.9亿元和10亿元，表明中央企业和地方国有企业实施了促进并购融资的政策。与此同时，上海浦东发展银行也成功发行了首次并购债券，主要用于发放并购贷款。结合政策导向，可以推断并购融资将成为优质房地产企业的新融资渠道。

2月8日，央行、中国银行业和保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中管理的通知》，明确保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中管理。

值得注意的是，该政策是并购贷款退出抵押贷款集中度评估后继续优化抵押贷款集中度政策的第二个例子。

随后，今天下午金融股走强，不少银行股表现不错。其中，兰州银行日限收盘，收盘价6.02元。

虎年开工第二天，央行、银监会发布《关于保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中管理的通知》(以下简称《通知》)。

其中，明确保障性租赁住房项目相关贷款不纳入房地产贷款集中管理，鼓励银行加大对保障性租赁住房发展的支持力度，遵循依法合规、风险可控、商业可持续性的原则。

易居研究所智库中心研究主任严跃进表示，该政策的出发点是为经济适用房的租赁提供更强的贷款支持。由于抵押贷款集中政策的维护，适当放松以减少担忧。

值得注意的是，该政策是并购贷款退出抵押贷款集中度评估后继续优化抵押贷款集中度政策的第二个例子。

2020年12月，中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，设置房地产贷款余额和个人住房贷款余额两个上限，为超过上限的金融机构设置过渡期，建立区域差异化调整机制。

在一系列严格的监管政策下，房地产金融混乱的整治取得了显著成效。自2021年以来，房地产贷款的增长率和集中度有所下降。

在此背景下，自2021年第三季度以来，监管部门开始纠正市场短期过度行为，将温暖传递给市场。

根据中国银行业和保险监督管理委员会的数据，2021年10月底，银行房地产贷款同比增长8.2%。截至11月底，房地产贷款同比增长8.4%，整体稳定，进一步满足购房者合理的住房需求。90%以上的个人住房贷款用于支持第一笔贷款住房。

同时，他提出，这一政策将增强房地产企业申请贷款的动力，为今年更快更好地发展经济适用房提供更大的动力。

2021年1月6日，在第一次新闻发布会上，中国银行业保险监督管理委员会相关部门介绍，银行业在坚决落实住房投机政策的同时，加大了对长期租赁住房市场经济适用房建设的财政支持力度，投资住房租赁市场的贷款增长率接近各类贷款平均增长率的5倍。

今天下午，银行板块集体拉升，大面积收盘。其中，兰州银行日限收盘，收盘价6.02元。

同时，截至8日收盘，中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、招商银行分别收涨3.26%、2.32%、2.00%、0.70%，市值分别达到1.6万亿元、1.7万亿元、1.1万亿元、1.3万亿元。

事实上，银行业在1月份表现良好。数据显示，1月份银行业指数逆势上涨近2%，远远超过市场。总体而言，自1月以来，截至2月8日收盘，银行业累计涨幅超过6%

截至2月8日，19家银行发布了2021年业绩快报。总体而言，银行业收入稳步增长，利润显著增长。其中，12家银行的净利润同比增长20%以上。良好的业绩也促进了银行业的上升趋势。

具体来说，1月11日，江苏银行发布的业绩快报显示，该行年收入和母亲净利润分别为637.71亿元、196.94亿元，同比增长22.58%和30.72%。回顾2021年，该行各期业绩增长率在同行中排名第一，净利润增长率在第一季度和第三季度排名第一。