杜浩民:房地产市场具有明显传导轮动性

8月24日，关于房地产的新提法引起了业内外的关注。

会议提出允许地方“一城一策”利用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。对于这一提法，一些观点认为是早期政策基调的延续，一些分析人士认为，由于城市政策将关注信贷工具的实施，未来信贷宽松政策将进一步增加，包括降低首付比例和放松购买限制、贷款限制或主要方向。

此外，对于政策实施的范围和力度，行业预期仍存在差异。东吴证券分析师陶川认为，考虑到一线城市是“房住不炒”国金证券房地产分析师杜浩敏认为，这一轮宽松政策可能需要“隔山打牛”，由一线或新一线高能城市引领市场复苏。

8月24日，国务院常务会议部署了一系列稳定经济政策的连续政策措施，其中提到允许地方政府允许地方政府“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

事实上，自去年下半年调控收紧、政策纠正以来，监管部门关于监管“支持刚性和改善性住房需求”声明和政策不断，地方政府普遍存在“房住不炒”在城市政策的基础上，特别是7月份全国烂尾楼业主断供风暴后，地方政府的行动也开始加快。

7月28日，政治局会议首次提到“保交楼，稳民生”强调压实地方政府责任，鼓励因城市政策充分利用政策工具箱。

华泰证券宏观分析师刘文琪认为，国会对房地产的描述基本延续了以往的政策基调，在房地产周期下行的背景下，国会没有提及近期房地产的相关风险事件，淡化了房地产周期的影响。

根据刘文琪之前的计算，房地产周期的加速下行将从实体和金融两个传导链增加经济下行压力，包括房地产投资、相关服务和相关产业链、消费三个维度，可能拖累2022年的名称GDP增长约3~4个百分点；从居民房贷、房地产信托、国内房地产债的角度来看，可能直接拖累社会金融同比0.7~1.信用扩张的潜在间接拖累可能更大。

事实上，最近的政策取向表明，缓解房地产企业流动性危机和刺激居民需求的措施正在进行中“多管齐下”。例如，在缓解房地产企业流动性紧张方面，在5月份多家示范房地产企业发行具有信用保护工具的国内债券后，龙湖公司于8月25日发行了年内首次中票，并由中国债务新增提供全额直接担保。其他示范房地产企业的后续行动值得关注。

在刺激居民购房需求方面，5年以上LPR报价已下调35个基点至4个.3%，央行将新增第一套房利率下限下调20个基点，购房者累计减负55个基点。因城市原因，各地政策的广度和深度仍在不断提高。

早在728政治局会议结束后，许多地方就出台了新的房地产市场宽松政策，其中至少有10个城市与信贷有关。据科瑞房地产研究统计，截至8月17日，全年已有83个城市放宽贷款限制，其中兰州、贵阳、南通等57个城市首套房首付比例降至20%，41个城市降低第二套房首付比例，郑州等44个城市实行房屋认可。

中国指数研究院最新研究报告指出，国家常务会议进一步明确了中央支持房地产市场稳定发展的信号，短期内，优化信贷政策预计将增加，通过降低首付、利率，降低购房成本，特别是核心二线城市，预计优化住房贷款政策，促进合理住房需求的释放。

陶川还认为，降低首付、放松限购限贷等政策将加快实施。“首付比例和限购限贷是当地调整房地产最有效的信贷相关工具。”陶川在研究报告中分析，政策可能主要集中在二线及以下城市。

陶川认为，一线城市作为一线城市，“房住不炒”对于国家房价的标杆和风向标，相关政策的放松将更加谨慎。但杜浩民认为，现在已经到了需要。“隔山打牛”的时候。

“目前，大多数低能城市的购买和销售限制政策已基本取消，一些二线城市也实施了积极的宽松政策。然而，由于城市基本面的限制，当地市场的销售很难通过自己的监管来改善，而房地产市场具有明显的传导轮动性。”例如，杜浩民在研究报告中表示，2014-2016年的复苏也是由上海、深圳等高能城市驱动的。预计这一轮市场复苏也需要从一线和新一线城市开始。

从目前城市政策的特点来看，仍以二线及以下城市为主，但主要角色已从一季度的三四线城市转变为南京、苏州、无锡等热门二三线城市。8月初，二套房首付比例集中下调，取消了房贷认定。福州、济南、石家庄等地也在本月调整了相关房贷政策。

一线城市也有所松动，但仍在有限范围内。例如，8月初，北京取消了对合格老年人的三个试点项目，伪装降低了首付比例，并支持“接力贷”形式购房；近日，上海临港出台了放宽限购政策，即在临港新区工作的非户籍人才缴纳个人所得税或社保一年后即可购房，成为一线城市首个明确放宽限购政策的城市。

此前，深圳、广州分别在公积金住房贷款和二手房指导价等方面出现了动迹象。

但无论是各地密集出台的新政还是新政，LPR从市场销售的角度来看，正反应仍然不明显。国金证券高频周数据显示，2022年8月（截至23日），35个城市新房销售环比-11.2%，同比-26.3%。此前7月，由于断供风波等因素的干扰，楼市销售数据和抵押贷款需求均大幅下降。

杜浩民认为，目前各城市的宽松政策大多是“小步快跑”虽然频率高，单次强度小，消费者可以对早期政策做出积极反应，但政策边际效应可能在多次小强度刺激后减弱。在此背景下，未来“一城一策”可能需要采取措施“高调办小事”只有大力落实政策，才能有效提振市场信心。

从政策效果来看，业内普遍认为更有利于改善房地产企业的销售复苏。从许多热点城市中介的反馈来看，市场对“金九银十”预期再次提高，但部分预期有所提高，“低温”城市的表现仍有很大的不确定性。

“目前，一二线城市销售出现企稳复苏迹象，三四线城市成交量仍处于低位。在这一轮市场周期中，三四线城市缺乏棚户区改革等积极刺激，市场复苏相对较弱。”杜浩敏说。