“临深限购圈”形成 深圳客进退两难

证券时报记者 吴家明

“大亚湾的海水都是购房者的眼泪”“曾经的睡城已经苏醒”……对于深圳客而言，惠州的大亚湾和惠阳楼市是一个很特别的存在。大量新房的供应之下不乏购房者，但二手房交易却并不算热络，这也是大部分深圳客对大亚湾、惠阳楼市的印象。

出乎市场意料的是，惠州楼市近期再次成为热点，最新推出的调控新政要点在于优化土地竞品规则、地块住宅销售限价、重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房等，而这一次的“重点片区”主要就是大亚湾和惠阳。由于东莞早已实施严格的限购措施，大亚湾和惠阳的加入让“临深限购圈”终于形成。而在“临深限购圈”之下，深圳客对于临深片区楼市的看法产生了哪些变化？

深圳客反应理性

“我给你发几个大亚湾在售的新盘，有时间去看的话我开车接您。”在罗湖东湖片区从事房产中介工作的黄经理很是热情，“今年深圳的房子不好卖，所以我们也代理深圳周边的新盘。”

记者调查发现，大亚湾和惠阳加入“临深限购圈”反而成为不少房产中介推销的工具：“现在只能买一套，再不买就没有机会了。”不仅如此，高铁开通和生活配套逐渐完善，加之深惠地铁相互连接的预期，不少深圳客依旧关注大亚湾和惠阳。

不过，与房产中介的热情相比，记者对多位购房者进行随机采访后得到的答复却显得有些平静，多数受访者表示不会以现在的价格在大亚湾和惠阳买两套以上的房子。不仅如此，大亚湾和惠阳的新房依旧大量供应。由此可见，尽管实施限购，深圳客的反应还是比较理性。

记者发现，目前惠阳和大亚湾片区的新房售价多数在每平方米15000元至22000元之间，靠近高铁惠州南站和紧靠深圳坪山区的新房房源价格相对较高。据乐有家研究中心数据显示，惠州上半年一手住宅成交均价约每平方米1.2万元，同比上涨9%。被纳入限购的惠阳区和大亚湾区一手住宅成交量均破万套，更关键的是两个区域成交均价涨幅均超10%，这或许也是大亚湾和惠阳实施“限购”的原因。

美联物业深莞惠董事总经理江少杰指出，大亚湾、惠阳区本地人购买占比相对比较少，而且据其不完全统计，外地客在大亚湾、惠阳区购买第二套的比例应该不会超过10%。“其实政策更多还是对市场、购房者心理上的影响，未来市场还是以平稳为主。”

临深片区

二手房交易成“痛点”   选择到惠州购房的深圳者中，有受投资风潮影响而来的投资客，也有因为深圳的高房价外溢而来的刚需客。乐有家成交数据显示，2021年上半年深圳购房者一如既往是惠州市场的主力军，占比为52.8%，深圳客到大亚湾区和惠阳区置业的占比分别为33%和19%。在靠近惠阳区政府的一处主打江景的新房项目，有销售经理告诉记者，目前项目的销售均价在每平方米16500元左右，深圳客的比例在40%左右，惠州本地的客户约占一半。

在这些深圳客当中，绝大部分都是购买一手新房，等到进入二手房市场，都会面临难卖、叫不上价的局面。黄华（化名）的经历或许也是许多深圳客的真实写照。

2018年选择在大亚湾买房的黄华，回想起刚搬来大亚湾时的情景，显得尤为兴奋。“那个时候每天早上6点起床，6∶30就出门赶深惠1线公交到双龙地铁站，然后再转几站地铁到吉祥站，大概8∶30到公司。”黄华说。当时，黄华出于自住兼投资的需求，以单价近14000元的价格全款买下了一套三居室。目前，该小区在各中介平台的报价多数在每平方米15000元到17000元左右，仅在链家平台，该项目的其中一期就有近250套二手房源在售。

“算上利息，其实还赔了。”说到这，黄华显得有些后悔，“当时如果把这100多万在深圳当首付买一套房，现在已经也翻倍了，只怪自己当时不够勇敢。”

熟悉惠州楼市的黄经理也表示，现在惠州大多数二手房估价低、利率高、放款还难，这就导致流动性基本被锁住，无论买新房还是二手房最终都要面临这个问题。而且，惠州在二手房交易流程上比较繁琐复杂，有些房子的二手评估价只能到成交价的七到八成。所以，二手房没有被纳入此次调控限购范围。

其实，不仅在惠阳和大亚湾，早已实施限购的东莞临深片区二手房市场也面临类似的问题。东莞的凤岗镇与深圳的平湖“一路相连”，自然也吸纳了很多来自深圳的外溢需求。如果以房价作为比较，东莞临深片区的房价要远远高于大亚湾和惠阳。不过，自从东莞新房和二手房都对外地客实施限购，这里的二手房成交也难了。

有市场人士表示，深圳客户外溢周边买房的现象，近年已进入高峰过后的稳定期。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，惠阳、大亚湾限购一套新房，但没有社保或个税的要求，所以影响力可以忽略不计。东莞的限购则严格许多，而且从去年7月收紧限购政策之后，深圳客户到东莞购房的数量就出现下滑，今年再次收紧之后，估计会将更多深圳客户拒于门外。东莞、惠州一直承担着部分买不起深圳住房的刚需客户的外溢需求，如今受到阻碍，这些客户除了将购房地点继续转移之外，留在深圳本地购房或变成一种选择，再加上深圳住房供应量在未来10年会大幅度增加，所以留深购房也是一个可考虑的选项。