万科分拆物业公司万物云上市 华润置地可能保持净利润增长

昨晚我特别不安，就像一个学生没有参加考试，不得不给父母看成绩单一样。我能完全理解股东的各种情绪，无论是不满、失望、困惑还是关心，我都有同样的感受。

就像年报开头一样，董事会主席于亮在业绩会开幕式上仍然对业绩不佳进行了回顾，并向52万名股东道歉。

这确实是一份值得反思的年度财务报告。毕竟，这是万科自2008年以来首次在13年后净利润下降。从横向比较来看，万科的竞争对手——碧桂园。龙湖。华润置地可能保持净利润增长，也可能保持领先的销售地位。

余亮将净利润下降归因于管理离散度大。多轨道探索成本高。

在反思失望的时刻，万科需要为外界描绘一幅美丽的蓝图。在郁亮的绘本中，最重要的颜色是万物云的分离和上市。

除了物业，余亮还专注于万科在长期租赁公寓和物流业务领域的前景。他希望机构投资者能够为这些新轨道建立一个新的估值模型。

他还说:我们把每一项业务能否独立上市作为其成功的标志之一。

2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润为225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科自1995年.2008年上市以来第三次净利润下降。

虽然管理层在《致股东信》和年报中披露了业绩下滑的原因，但余亮认为仍有必要在业绩会现场进一步反思和回顾。

不管我的反思有多全面，不管我的回顾有多深刻，如果我考得不好，我就考得不好。2021年，我们的表现不佳，让股东失望。在这里，我向52万万万万科股东道歉。

首先是反思和审查管理模式。万科过去一直采用充分授权。分布式管理模式，在市场非常好的时候可以接近市场。快速反应，抓住机遇。但随着竞争的日益激烈。随着越来越多的大型复杂项目，这种分布式充分授权模式面临着一些挑战，如任何一家公司。当一个地区没有赢得竞争所需的所有能力时，就会出现参差不齐、离散度大的问题，一些达不到平均水平的项目会降低整体业绩的回报水平。

管理模式导致的离散问题主要体现在项目运营能力的分化上。少数项目投资失误。以北京周边市场为例，万科判断北京周边市场在2018年2019年大幅调整后已达到底部，因此购买了资产包，但随后市场大幅下跌，我们不得不计提25亿元的减值准备。

但于亮认为，万科今年可以实现止跌稳定，稳步提升。他的信心来自两个外部基础和三个内部基础。外部是政策。行业基础，内部是自我调整和服务业务运作的支撑。

我对这项政策充满信心。该行业正在恢复正常和理性。过高的利润率和过低的利润率是不可持续的。我们房地产行业的平均利润率也将回归社会平均水平。这是我们停止下跌、稳定和稳定改进的政策基础。余亮说。

余亮在谈到有信心实现稳定和复苏的目标时说：我知道任何目标和计划都需要通过人来实现。这是人为的。去年，我们取消了集团合作伙伴的水平，即通常意义上的集团高管。我们每个人都必须在前线工作，总统和我也不例外。

朱九生总裁现任长期租赁公寓业务第一负责人。他不仅要对整个集团的业务任务负责，还要对长期租赁公寓业务负责。我也是集团的首席客户官，经常与各单位的首席客户官一起研究和解决客户端发现的问题。

由于投资错误是净利润下降的主要原因之一，万科也在扭转这一错误。万科开发与运营总部首席合伙人张海在回答记者提问时表示，2021年，住房销售和公开投资市场都经历了上半年的热点。今年下半年寒冷过程。在这样的市场环境下，很难把握投资节奏。

一方面，它受到现实环境的限制，另一方面，它需要有前瞻性的判断。从去年开始，万科将投资于市场稳定、安全边际高、团队运营能力强的地区。

2021年，万科获得新项目148个，总规划建筑面积267.4万平方米，权益规划建筑面积1901.4万平方米，总地价约1401.5亿元。

值得注意的是，万科在发布年报的同时，推出了回购计划和历史上最高比例的股息分配计划。公司表示，未来三个月将选择机会进行20亿~25亿元回购，股息比例计划从2020年的35%跃升至50%，总股息计划分配112.8亿元。

除了管理模式外，余亮还对万科新业务的发展进行了回顾和反思。因为多轨道探索使万科的成本比预期的要大，而且对过去的业绩也有影响。为什么要同时探索更多的轨道？

余亮的判断是，以万科的规模，如果只做一两条赛道，就不足以支持可持续发展，也不支持万科的发展和运营服务。

在长期租赁公寓业务中，万科是最早、最积极的响应者，对租赁业务的发展前景非常乐观，但从中央政策到各部门。从地方政策的角度来看，着陆时间太长了。同时，城市村庄的大规模集中改造和二房东模式使万科付出了巨大的代价，至今仍在为此付出代价。

这些探索比我们预期的要长，而且要付出更多的代价。此外，在建立新轨道的过程中，试错也是必不可少的。如果‘二房东’业务，万科的长期租赁公寓业务早就可以赚钱了。

然而，余亮认为，万科为探索这些业务支付的大部分学费基本上已经支付。物业、物流、商业、长期租赁公寓等业务将构成万科未来的增长空间。

原因是万科的物业业务在行业中处于领先地位，过去10年复合增长率超过30%；物流业务在高标准仓中处于行业领先地位，冷链在中国排名第一，过去三年复合增长率达到52%；长期租赁公寓业务绝对是行业第一，过去三年复合增长率超过40%；商业平台印度在过去五年中的复合增长率为20%。在过去的一年里，这些业务为万科贡献了400多亿元，并保持了快速增长。

可以肯定的是，目前，我们再也找不到像房地产开发这样能赚大钱的业务了。物业、物流、商业、长期租赁公寓等需要很长时间。从这个维度来看，赚小钱的商业服务业务无法与房地产开发相比。

于亮也很苦恼，所以他呼吁机构投资者为上述服务业务建立一个新的估值模型，看到万科的新市场价值。

过去，资本市场期待万科分拆物业公司万物云上市，但余亮多次公开表示特意让物业与资本市场保持距离。但在这次业绩发布会上，余亮表示，衡量服务业务成功的第一个标志是能否独立上市。

目前，中国证监会已接受万科市已被中国证监会接受。万物云首席执行官朱宝泉在业绩会议上表示，公司主要认为儿子是成年人，需要引进国内外机构投资者，进一步提高综合实力，确立行业领导地位，吸引和保留人才。

现在上市时间可能比2020年更合适，因为市场估值更理性。

余亮总结说，在万科38年的发展史上，并不总是一帆风顺。在1995年.2008年和去年的三次净利润下降中，每一次下降都暴露了万科之前积累的一些不足。

当外部环境面临挑战时，这些弱点积累在一起，最终以净利润下降的方式给我们敲响了警钟，提醒我们始终敬畏市场。面对问题。对症下药。快速行动。

截至3月31日收盘，万科a股价上涨0.9%，报19.15元，总市值2136亿元。