首批9家公开募股公司面临战略配售份额解除和销售限制

6月21日，首批9家基础设施公开发行公司REITS上市一周年。一年来，REITS市场稳定运行，交易活跃，价格发现功能得到有效发挥；REITS产品上市表现优异，基础资产运营达到预期，已成为投资者长期资产配置选择之一；REITS系统规则逐步完善，保险资金进入市场，税收试点和募集机制纷纷涌入；REITS试点的星星之火燎原，全国各地积极申报项目，储备资产类型日益丰富。

业内人士认为，首批公募REITS项目上市一周年，试点项目总体符合预期，市场各方的认识不断加深。中金基金创新投资部执行总经理刘丽玉在接受记者采访时表示：第一批公募REITS上市一年来，基础资产经营业绩达到或超出预期，并按约定实现分红。试点二级市场总体趋势稳定，表现稳定。

南开大学金融发展研究院院长田立辉在接受记者采访时表示：REITS试点稳定、有序、标准化，效果基本理想，后期发展应稳步推进，空间广阔。，试点实现盘活股票资产，降低企业杠杆，丰富市场产品，提供现金流相对稳定的资产配置机会；市场认可，趋势相对稳定；类别不断有序增加，逐步丰富；规则不断明确和细化，实现标准化发展。

根据Wind信息数据显示，截至6月20日，共有12个基础设施REIT项目上市，总市值517.32亿元，平均涨幅15.77%，日均换手率约2%。此外，第13个基础设施REIT项目将于6月21日至6月22日上市。

根据记者的说法，自2019年以来，第一批项目已经开始准备，并在大约两年后正式上市。REITS上市后，为投资者提供了一种标准化的产品，具有稳定的现金流、对称的风险回报、良好的流动性和高透明度，有效地填补了国内资产管理市场的产品空白。根据Wind信息数据，6月20日，10家基础设施REITS公司实施了股息，累计股息15倍，总股息金额17.63亿元。

自今年年初以来，股票市场和债券市场的波动增加，与股票和债券相关性较低的基础设施REITS一直表现稳定，受到投资者的青睐。4月28日上市的华夏中国交通建设REIT和拟上市的国金中国铁路建设高速REIT都被投资者抢购。在线下询价环节，有效认购总数为原线下销售份额的38倍和33倍。

在上市一年后，首批9家公开募股公司也面临战略配售份额的解除和销售限制。刘立宇表示，预计首批9家公开募股公司的禁令解除规模将近100亿元。禁令解除后，公开募股REITS的流动性和交易量可能会增加。本次解禁的对象主要是原股权持有人及其关联方以外的战略投资者。它们是否会对市场造成压力，主要取决于投资者对公开发行REITS当前二级市场价值的合理判断。对于长期投资者来说，公开发行REITS的运作期限较长，定期股息等特点对其具有很大的吸引力。

据记者了解，公开发行的REITS主要由机构投资者配置。环保集团首席会计师郝春梅在接受记者采访时表示，对于长期投资者来说，公开发行的REITS具有现金回报相对稳定、利率高、抗通胀、长期回报率高、风险分散的特点。它是一种适合长期持有的配置资产，不适合过度炒作交易性基金。

普洛斯中国高级副总裁、资本运营团队负责人杨敏在接受记者采访时表示：我们相信，积极改善行业基本面，广阔的市场和发展空间是中金公司普洛斯REIT资产价值和稳定收益的底盘。，普洛斯REIT的基础设施资产一直保持着高效、稳定的运行，有效地承载和支持了该地区的民生和经济发展，是高标准现代化园区的行业标杆。去年11月，普洛斯REIT率先获得红利，今年4月完成了第二次红利。

杨敏表示，普洛斯作为原股东和资产运营管理机构，将继续提高基础设施运营效率，提升资产价值，以科技赋能、智能运营和绿色低碳领先实践，为普洛斯REIT注入新的活力和动力。

郝春梅表示，就首创环保集团自持基金的实际情况而言，由于首创环保集团自持基金的份额已达51%，尽管公开发行REITS相关系统已明确了解禁期，但首创环保集团将在项目存续期内持有该部分股份，因为该公司已向合肥市行业主管部门承诺并在项目招股文件中披露。

2021年6月29日，国家发展和改革委员会发布了《关于进一步完善房地产投资信托基础设施（REIT）试点工作的通知》，在全国范围内放开试点地区，扩大资产范围。

据记者报道，全国十多个城市的地方政府或发展和改革部门专门发布了覆盖北京、天津、河北、长江三角洲、广东、香港、澳门、成都、重庆经济圈等地区的REITS政策文件，积极鼓励当地企业参与试点项目。目前，全国各地都在积极推荐该项目。

5月27日，中国证监会办公厅、国家发改委办公厅联合发布了《关于规范基础设施领域房地产投资信托基金（REITS）发行试点保障性租赁住房的通知》。同日，厦门安居集团有限公司和深圳人才安居投资信托基金项目正式申报首批两个保障性租赁住房。

根据相关招标信息，目前正在推广的基础设施资产类别还包括数据中心、风力发电、轨道交通等领域。据记者了解，仅上海证券交易所在市场上就有200多个REIT项目，包括能源、生态环境保护、市政建设、政府补贴租赁住房、新基础设施等领域就有100多个重点推广。

上海证券交易所相关负责人表示，上海证券交易所将加快实施租赁住房REITS试点，支持中国经济适用房体系的建设。未来，上海证券交易所将大力扩大REITS项目储备，扩大基础设施资产类型，加快私人投资项目的推出。

搭建平台：为实现良性循环，有效盘活存量资产。

《十四五规划纲要》明确提出，要促进房地产投资信托基金信托基金（REITS）在基础设施领域的健康发展，有效振兴股票资产，形成股票资产和新投资的良性循环。5月25日，国务院办公厅发布了《关于进一步振兴股票资产、扩大有效投资的意见》，提出进一步提高建议、审查效率，鼓励更基础设施REITS项目发行上市。

REITS可以有效地帮助企业有效地振兴股票资产，实现早期投资回收，形成有效的投资，服务于基础设施行业的高质量发展。刘立宇表示，中国的公开发行REITS已经覆盖了大部分股票公共资产，可以减少实体经济的杠杆水平，促进基础设施投资和融资的市场化和标准化发展，同时振兴股票资产。企业发行公共REITS的净回收资金大多需要用于新的基础设施投资，形成良性循环，对相关行业的可持续发展具有长期意义。

据报道，第一批REITS公开发行推动了3000亿元的新基础设施项目建设，在降低企业债务风险、促进企业轻资产运营方面发挥了重要作用。此外，从首批REITS产品的2021年度报告来看，基础设施资产经营稳定，经营业绩优异，现金流量和股息收入分配稳定可预期。

谈到上市一年来的变化，郝春梅说，作为参与第一批REITS试点的原始股权持有人，第一次REIT是一个从0到1的突破过程。事实上，这是我们的经历和收获。回想起来，我们仍然非常激动。为了确保后续项目的健康、稳定和连续运行，满足PPP项目的相关要求，第一环保集团认购了51%的基金份额，作为该项目发行后的战略配售投资者，这使得第一环保集团与该项目REIT产品之间形成了强有力的约束关系，以确保该项目的持续、健康运行。

作为运营管理机构，公司自首次推出水务REIT上市以来，更加注重资产运营质量，加强了基础资产的运营管理，提高了其管理效率。工厂外观也得到了改善；目前，深圳和合肥的项目运营稳定，并已满足运营管理的要求。同时，随着首次推出水务REIT上市后的透明度，项目的基础资产也受到基金经理的监督和管理。