彩生活登陆香港资本市场

2014年，彩生活登陆香港资本市场，让外界重新审视了物业企业的价值。随着碧桂园服务、恒大物业两家巨无霸物企上市，物管板块创下高估值神话，上市物企PE均值一度超50倍。

2021年下半年开始，受房地产市场影响，市场再一次审视了物企的价值，板块估值回归理性。与此同时，物企上市节奏明显放缓，2022年仅3家物企递表申请上市。

2月24日，深圳控股发布公告称，拟分拆深业物业股份在香港主板上市。同日，深业物业向港交所递交招股书。

从签约面积及管理面积规模看，深业物业是一家腰部物企。据招股书，该公司截至2023年1月底的总，在管建筑面积约为5930万平方米，签约建筑面积约为6190万平方米。

作为参照，截至2022年6月底，银城生活服务的在管面积约为6180万平方米，与深业物业相近，彼时前者在管面积在上市物企中位列20名以外。

利润率方面，2022年前9个月，深业物业的毛利率和净利率表现难言出色，低于行业平均水平。

深业物业的业务较为常规，分为城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务。

截至2022年9月末，城市及产业园服务在管建筑面积为2860万平方米，占比为48.4%；住宅物业在管面积为2660万平方米，占比45%；商业物业在管面积相对较小，为390万平方米，占比6.6%。

营收方面，2022年前9个月，城市及产业园服务营收6.97亿元，住宅物业营收5.54亿元，商业物业营收3.99亿元。其中，住宅物业营收同比上年同期的5.8亿元有所下降。

总体而言，近年来深业物业营收稳步增长，2022年前9个月收入同比增长5.6%至15.64亿元；2021年营收则同比增加17.1%至21.52亿元。

毛利率水平则不算理想，2022年前9个月该公司的整体毛利率为14.6%，整体净利率则仅为5.5%，低于行业平均水平。据克而瑞物管数据，2022年上半年上市物企平均毛利率为23.9%，净利率为10.4%。

这与深业物业的业务分布有关。

总计贡献了8成营收的城市及产业园服务业务、住宅物管业务毛利率均在10%左右；毛利率相对较高，为24.9%的商业物业业务，营收占比仅为25.5%。

此外，由于更多向独立第三方提供城市及产业园服务业务服务，深业物业去年前9个月独立第三方业务的毛利率仅为8.7%。关联方撑起了该公司的毛利率水平，由于向关联方提供更多利润率更高的商业物业运营及管理服务，这部分业务毛利率达22.7%。

关联方为深业物业带来了大量业务，正如深业物业在招股书中所说，自身在中国物业管理行业中的竞争优势之一是强大股东支持和国企背景优势。

但深业物业的发展一定程度上也受限于此。

以城市及产业园服务业务为例，这项业务一般由企业与地方政府签订合同。该公司表示，由于地方政府在公共物业管理方面的政策，其城市及产业园服务扩张可能受到地域限制，无法保证此项业务能够如预期成功地扩展到全国。

同时，深业物业的业务分布也与重仓大湾区的母公司深圳控股一致，公司2022年前9个月在大湾区的在管面积占比为63%，营收占比则为77.5%。

虽大湾区经济较为活跃，但大部分业务集中于一地意味着公司业绩受当地相关政策影响较大。而在大湾区舒适区之外，深业物业需要向外界证明其成长性。

民企徘徊之下，央国企或成物企上市主力

作为今年第一家初次递表的物企，深业物业地方国资、腰部物企、业绩平平的标签，反映了未上市物企尤其是民企在板块估值回调下的谨慎。过去两年，物企上市节奏明显放缓。

从递表企业看，据克而瑞物管统计，2021年有34家物企递表，年内递表并成功上市的物企有9家；2022年仅3家物企递表，6家成功上市，且万达商管、龙湖智创生活、众安智慧生活等企业要么多次递表，要么通过聆讯后选择暂缓上市，在资本市场门前犹豫徘徊；2023年截至目前，仅深业物业递表申请上市。

从上市时间看，2022年新上市的6家物企从初次交表到成功上市平均历时294天，较2021年13家新上市物企平均用时延长89天，较2020年17家新上市物企平均用时延长157天。这当中既有联交所审批趋的原因，也因为房地产市场低迷，物企的增长性受到怀疑。

这种对增长性的担心也体现在资本市场数据上，2021年下半年来，物管板块估值持续回调。

据克而瑞物管的数据，2021年初，物业板块PE均值集中分布在30—40倍，年末则下行至17.64倍；2022年10月31日，物业板块估值更是将至历史最低，仅为8.4倍。

即便有去年底以来房地产政策助阵，物业股估值也仅在年末回升至10.94倍，仍处于低位。

国资背景物企拥有稳定且优质的项目资源，规模优势更加显著，特别是在地产低迷时期，央企背景物企规模的成长性更加显著。克而瑞物管分析道。

克而瑞分析道，一方面，目前仅14家央国企物企上市，仍有多数尚未上市，在国企改革持续深化和推进下，央国企有望启动上市；另一方面，随着民企暴雷事件频发，同时央国企展现了更好的信用和稳定性，资本市场将更青睐这部分企业。