写字楼市场呈现供需变化，多元化改造走向多功能混合空间

写字楼作为商业地产的一个重要类别，与商业活动密切相关，是从事金融、贸易、高新科技等行业的人们集中办公的场所。有研究机构的数据表明，今年上半年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，均较去年底有不同程度的上升。

写字楼的出租率反映一段时间内当地经济活跃度。经济活跃度越强，对写字楼的需求越大。新经营主体增长快，会带动出租率的提升。招商引资以及吸收外资效果好，也对写字楼出租率有积极影响。所以写字楼出租率的变化能够折射经济发展的基本状况。

不同行业对写字楼租赁的需求不同。以北京市场为例，有研究报告称，今年上半年，软件开发和电信通讯行业写字楼租赁状况较为平稳。金融行业中，证券租户的扩租活动增多，保险租户以区位和楼宇升级为主。新能源、基建类国有企业的升级搬迁及扩租较为活跃。医药及生命科学保持稳健。在疫情后消费需求恢复、土地供应释放等利好因素下，消费服务类、房地产、建筑等相关领域扩租开始活跃。

不同区域的表现也不尽相同。仍以北京市场为例，第二季度中关村写字楼市场空置率上升、租金下降。作为互联网企业较为集中的区域，二季度出租率下降与一些互联网企业退租搬入自有物业，以及个别互联网企业退出或是缩减租赁面积不无关系。而丽泽金融商务区作为新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区目前保持一定热度，出租率和租金均保持稳定。

总体而言，写字楼出租率的增长有赖于经济活跃度的提升。政府出台政策支持以及资金奖励政策，不仅有助于吸引企业落地，也对科技创新、产业升级以及科技成果转化等有促进作用，能够增强企业发展信心，企业新租、扩租需求也将更多。

四个一线城市中，上半年甲级写字楼空置率以深圳最高，超过20%。主要原因在于深圳上半年甲级写字楼迎来持续高供应。广州和上海情况也类似，上半年均有较多新写字楼项目投入使用。供大于求的情况下，租户选择余地更大，业主不得不以更低租金招揽新租户和吸引老租户续租。

当前应警惕写字楼供给过剩的风险。很多时候，人们把摩天大楼视作经济发展的重大成果，认为富裕的地方就该有摩天大楼。通常摩天大楼层数越多，提供的办公场所越多。而如果摩天大楼提供的办公场所供给过剩，势必会带来资源浪费。在城市发展规划中，应根据产业和经济社会的发展程度，对摩天大楼、高层建筑的建设，以及写字楼的供给有更为精密的规划。

可以预见，新建高层写字楼会越来越少。我国城市建设逐渐从大拆大建向城市更新转向，政策层面积极限制新建建筑的高度。《“十四五”新型城镇化实施方案》明确，严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。

未来写字楼的供给应更注重质量。经济发展，商业繁荣，对写字楼有更高需求。很多人一天24小时，至少有8小时是在办公室度过的，如果再经常加班，人们与办公空间相伴的时间就更长了。

共享办公的兴起，让职场人士对办公空间有了更多选择，也在一定程度上改变着写字楼市场的竞争态势。基于远程办公科技的支持，很多企业的员工希望在混合办公模式下工作，即灵活选择办公室、居家或者第三方空间。近年来共享办公市场方兴未艾，提供专业办公空间和相关服务。这些联合办公空间分布在众多城市的各个角落，职场人士可以就近租用移动工位、固定工位或者专属办公室，团队也可以租用会议室，有位置灵活、租期灵活、配套齐全等优势。联合办公市场有望在租金和相关增值服务中继续挖掘盈利潜力。

与住宅建设的开发与改造并重相类似，写字楼这类商业地产，也可以在更新改造中寻求更多发展机遇。如今，写字楼不仅仅是一个办公区域，人们对于办公室的需求日益多元化。不仅希望写字楼是绿色建筑，有良好的采光、优质的室内空气质量，还希望有配套餐饮，如果还能够提供购物、健身、娱乐、基本的医疗甚至托幼等服务，那就更受欢迎。兼具多种服务的写字楼可以同时满足人们对便利、安全、健康、快乐等的多种需求，成为具有复合功能的混合空间。这样的写字楼有更强的吸引力，有助于其出租率的稳定。于是，对现有写字楼进行更契合现代需求的改造，也可能随着城市更新的大势成为一门生意。