房企开年抛140亿美元融资计划 集中“借新还旧”降成本闯“年关”

2021年开年，房企就忙着储备“粮食”。开年至今的18天中，数十家房企抛出境外融资计划，渴求资金意图明显。

中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的数据显示，2021年1月1日至1月18日，近30家房企抛出规模约为140亿美元的融资案，其中已经完成的达100亿美元以上。

房企债市“抢跑”

“房企融资动作频繁，主要原因是未雨绸缪，抓紧窗口期加大融资规模。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，这一轮美元债融资成本创新低也是房企加大融资规模的动力之一，多数房企发行新债务置换旧有高息债。

历年一季度都是房企发债的高峰期，一方面是开年储备“粮食”伺机在一季度买地投资，年底即可有回款入账；另一方面是债务周期性决定企业需要在这一时机对旧有债务偿还进行规划。

《证券日报》记者梳理发现，2021年开年“抢跑”债市的房企以中小规模房企为主，但不乏碧桂园、世茂集团、旭辉控股、阳光城集团等标杆房企的身影。中原地产研究中心数据统计，1月1日至今，碧桂园、世茂集团、龙湖集团、旭辉控股等规模梯队居前的房企，时代中国、宝龙地产、当代置业等多家千亿元规模左右及以下规模企业均对外披露了发债计划，合计约140亿美元。

“历年首月均为房企债券融资的高峰，2019年和2020年两年首月发债规模分别为1626亿元与1721亿元，其中2020年首月发债规模为全年峰值，因此2021年首月债市火热符合传统预期。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，2021年房企融资新规与银行金融机构的集中度管理均处于过渡期中，金融监管更趋严格，房企对金融环境预期紧张，也将会加快新年发债节奏。

在潘浩看来，2021年首月，房企发债规模大概率仍将保持高位，境外债占比将大幅提升。

“激增的境外货币在资本的推动下寻求稳定增长的投资方向。然而，纵观全球2020年唯一实现经济正增长的主要经济体就是中国。因此，中国内部的市场、企业都会成为境外资本的重要投资标的。”同策研究院资深分析师张吉辉向《证券日报》记者表示，与此同时，监管层对房地产企业以及相关融资渠道、额度的管控愈加严格。如，“三道红线”以及银行业集中度管理限制就有着双重效应。一方面从房企端控制融资额度；一方面从银行端控制发放额度。这不仅仅控制房企直接借贷的额度，同时也通过控制购房贷款的额度影响房企的回款数量。因此，2021年开年房企密集融资也是在意料之中。

值得一提的是，《证券日报》记者注意到，时代中国等大多数房企此轮发债所募集资金的用途，大部分都将用于偿还即将到期的存量债务。

“多家房企赎回了2021年到期的美元债，重新发行定价更低的美元债。”张大伟表示，碧桂园等房企甚至赎回了之前的高成本融资，真正原因是次轮美元债融资成本较低。

融资成本差距巨大

从融资成本来看，“马太效应”凸显，标杆房企与中小房企融资成本差距巨大，低的不到3%，高的高达15%，差距高达12个百分点。

在标杆房企中，世茂集团、碧桂园、旭辉控股、龙光集团等房企利率集中于3%-5%之间，其中尤以碧桂园近期发债利率最低，该集团1月6日公告披露发行5亿美元债，利率仅为2.7%。

规模较小房企在本轮融资中成本则较高。1月6日，当代置业公告发布2.5亿美元债，票面利率达到9.8%，同一日中梁控股发布2亿美元债，利率9.5%。1月7日早间，华南城发布1.2亿美元债，利率达到10.75%。1月8日晚间，明发集团公告称，拟发行8900万元美元票据，票面利率15%。

“财务盘面差，评级较低的房企，境内外融资成本都会比较高。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，现阶段房企融资成本分化明显加剧，头部房企的发债优势继续凸显，利率下行且获得较长的融资期限，中小房企的发债利率仍处于高位，期限以短中期为主。

“网传‘三道红线’也会影响今年房企的发债计划，银行金融机构的‘两道红线’及企业实际经营、国际汇率等因素都将影响房企融资。”潘浩表示，接下来，预计美元债上涨将短期持续，中期回落。

“有机会拿到低成本的资金，房企还是会积极去拿，即使用来置换之前的高息债也对企业有利。反之，那些不得不去发行高息债的房企在接下来的市场中将失去先机。”某不愿具名业内人士向《证券日报》记者直言，资金链紧张的房企，面对接下来国内艰难的融资格局，生存环境并不乐观。