央行降低第一套住房贷款利率的下限是本轮监管放松中的国家实质性

近日，央行调整了首套住房商业个人住房贷款利率下限，成为贷款市场报价利率（LPR）不低于相应期限的20个基点。这是自2019年8月实施抵押贷款利率与LPR挂钩以来，首次积极调整首套住房贷款利率下限。

一些接受《证券时报》采访的房地产行业首席分析师证券公司中国记者表示，此举标志着从中央政策确定房地产从风险预防到护理需求，有助于降低买家的房地产成本，引导地方政府后续信贷调整。

许多分析师还认为，对于房地产行业来说，房地产政策的宽松程度越来越强，但市场仍处于相对低迷的状态，房地产企业也面临着巨大的经营压力。后续房地产市场的恢复需要信贷方、需求方和供应方支持的协调努力。例如，这些分析师表示，需求方面将进一步放宽购买限制、销售限制和贷款限制，并在供应方面适度放松房地产企业的价格限制，规范预售资金的监管，以满足房地产企业的合理融资需求。

对于房地产股等投资，分析认为认为，市场顶部将比政策顶部更早到来。在政策进一步宽松之前，市场资本的抢夺可能会导致一些股票市场达到顶部。一些基本面较差的股票最近股价大幅上涨，存在透支风险。建议投资者谨慎持有一些基本面高质量的房地产股。

央行降低第一套住房贷款利率的下限反映了政策层对房地产行业现状的重视，应防范系统性风险，促进房地产行业的良性循环和健康发展。与此同时，降低第一套住房贷款利率的下限是本轮监管放松中的国家实质性优惠政策。宽松导向信号明显，预计未来全国抵押贷款利率将下降。国金证券房地产行业首席分析师杜浩民告诉记者。

在央行调整首套住房贷款利率下限之前，国内住房贷款贷款的实际利率已经放松。4月，103个重点城市的第一套住房贷款利率为5.17%，第二套住房贷款利率为5.45%，分别较上月下降17个基点和15个基点；平均贷款周期为29天，比上月缩短5天。在早期信贷政策放松下，全国住房贷款利率已连续7个月下降，目前处于2019年以来的最低水平。

中国银行证券房地产行业首席分析师夏一峰认为，调整发出了积极信号，支持第一套购房。根据最新5年的LPR，第一套普通住房贷款的利率下限由原来的4.6%降至4.4%，第一套住房贷款的利率下限降至4.4%，开辟了信贷空间。与以往的信贷政策相比，自上而下的调整信号更有意义，有助于引导地方政府进一步调整信贷政策。

德邦证券首席战略分析师吴开达认为，该政策的主要目的是提振消费者的购买意愿，扭转房地产销售的急剧下降趋势，促进市场的稳定发展。

我们认为这种放松主要有两个信号：一是从中央政策确定房地产从风险防范到护理需求；二是坚持‘住房不投机’，结构仍主要支持刚性需求。该政策只调整了第一套住房贷款利率的下限，没有调整第二套住房，结构仍主要支持刚性购房需求。吴开达说。

值得注意的是，央行在调整第一套住房贷款利率下限的同时发出了积极信号，但一些观点也认为，调整20个基点并不解渴。

夏亦峰指出，根据目前五年期LPR+点的定价模式，降低实际抵押贷款利率的最终方式可以是降低利率，即降低五年期LPR。这是银行的被动降低，也将直接降低购房者的利息成本。此外，降低抵押贷款利率的方式还包括压缩加点，这属于银行的主动降低。2022年第一季度，加权平均抵押贷款利率为5.49%，与抵押贷款定价基准的差额为109个基点，仍有很大的压降空间。

夏亦峰说：在短期内，没有必要进一步调整利率下限，但我们应该关注当地商业银行的实际下调。

统计局最新数据显示，1-4月，商品房销售额累计37789亿元，同比-29.5%；销售面积39768万平方米，同比-20.9%。4月份商品房销售额同比-46.6%，较前值下降20.4个百分点；销售面积同比-39.0%，较前值下降21.3个百分点。1-4月，房地产开发投资总额为39154亿元，同比-2.7%。4月份，房地产开发投资完成额同比-10.1%，较前值下降7.7个百分点。

上海证券首席房地产分析师金文喜表示，对于整个房地产行业来说，仅仅对需求侧的相关政策调整，很难推动整个房地产行业的全面复苏，因为购房者的购买力和个房地产行业的全面复苏。

金文曦说：对于一些城市来说，预售资金监管和AMC入场等供给侧政策比需求侧政策更能稳定市场信心和销售预期。

杜浩民还指出，房地产市场的恢复需要信贷方面、需求方面和供应方面的支持：信贷方面主要包括降低抵押贷款利率、降低首付比例、增加公积金贷款金额等；需求方面主要是购买限制、销售限制和贷款限制，支持释放需求和改善需求；供应方面主要针对房地产企业，包括适度放松价格限制，规范预售资金监管，降低土地拍卖门槛，满足合理的融资需求，避免更多的房地产企业违约，稳定市场实体。

夏亦峰说：房地产政策已经从救助步入积极推广阶段，但仍未达到预期。我们认为未来还有很多政策可以在政策工具箱中使用。

具体可分为狭义政策和广义政策两个方面。狭义政策主要围绕需求方面的五限政策：一方面，政策应扩大到能源水平较高的城市，可以发挥有效的信号作用，重点关注成都、厦门、武汉、杭州等强大二线城市的政策跟进；另一方面，政策细节可以更精细——如信贷支持，地方财政可以适当支持实际需求——如无差别住房补贴。

广义政策包括对整体需求的提振和对行业实体的支持：一是促进购房基数的增加，如通过促进城市化扩大新的购房群体；二是在资金方面，进一步放松预售监管资金，增加AMC参与房地产企业重组的动力，在当地城市投资平台上投资房地产企业项目，鼓励当地国有资产房地产企业，扩大房地产企业债券发行范围等。

狭义政策将重点关注地方政府的独立调整，并根据房地产市场的实际情况进行动态调整，包括库存、去化周期、交易量和价格、土地市场热度等。广义政策将更倾向于从防范风险的底线思维出发，更多地观察房地产企业和行业的业务结果。夏一峰说。

今年以来，房地产股的整体表现一直优于市场。政策边际宽松带来的困境逆转是投资的主要逻辑之一。然而，随着宽松政策的不断实施，房地产股的投资也需要更加关注基本面。

优秀的基本面房地产股是各方推荐的重点，被资金过度炒作的股票更需要关注风险。

‘市场顶部’将比‘政策顶部’更早到来。在政策进一步宽松之前，市场基金的抢夺可能会导致一些股票市场达到顶部。一些基本面较差的股票最近股价大幅上涨，存在透支风险，建议投资者谨慎持有基本面良好的房地产股票。金文喜说。

吴开达还认为，目前，在稳定增长的需求下，预计房地产业放松政策将继续出台。预计新房销售将在今年下半年复苏，房地产行业在政策放松阶段的超额收入将显著增加。但由于房地产行业整体进入中后期发展，新房销售整体持续上升空间较小，不同地区的业绩差异可能会增加。

吴开达说：建议重点关注信用资质好、布局能源水平高、运营效率高的国有企业和优质民营企业开发商。此外，还需要关注居民预期持续疲软导致房地产销售恢复缓慢、资本链持续收紧导致部分房地产企业债务危机等风险。

杜浩民还指出，这一轮行业重组预计将持续2-3年。在宽松政策不断出台的背景下，长三角城市预计将在行业整体稳定复苏之前，改善需求或这一轮市场复苏的牵引力。拥有稳定的财务结构、良好的区域布局区域、优质的产品和服务、精细管理等核心竞争力的房地产企业，可以在这一轮周期中实现弯道超车，跻身行业前列。