12月郑州二手房成交量回升 中国结合房地产趋势及时调整政策

自2022年3月房地产救市号角吹响以来，河南省会郑州市经过近一年的政策调整，首套房贷款利率已从5%以上降至4%以下。

桂毛兔年长假过后，贷款利率下调的消息迅速刷新郑州地产圈。证券时报·e公司记者证实，当地一些银行，在房地产项目中实施了这一新利率。在这种积极的推动下，当地贝壳新房在春节后的第一天就成交了95个订单，这是近几个月来的最高峰。

“新申请的首套房贷款利率确实调整到了3.8%。”1月30日，中国工商银行(601398，诊股)郑州网点工作人员告诉《证券时报》·e公司记者。

郑州一家房地产集团的相关负责人也在同一天向记者证实了这一消息。他说：“贷款利率由银行确定，所有房地产企业都应该是一样的，但不同企业的审批速度不同。”

“春节前，有传言称，两家银行已经发布了第一笔抵押贷款4的内部文件。果然，节后刚上班，中国农业银行和中国工商银行都通知了3.8%的执行利率。1月29日，包括华瑞、保利在内的多家在售楼盘发出通知，明确首套房贷款利率下调。”郑州房地产行业一位从业人员表示，贷款利率下调对购房者来说是真金白银的好处。按照郑州首套房30年贷款100万元计算，按照之前最高贷款利率的6.37%，购房者月供6235元，而利率降至3.8%后，月供仅为4650元。

事实上，在春节前夕，市场对郑州首次抵押贷款利率的下调有着强烈的期望。

2023年初，监管机构续期了“首次抵押贷款利率下限放宽”。1月5日，中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会发布通知，决定建立首次住房贷款利率政策动态调整机制，新商品房销售价格连续三个月下降，可分阶段维持，降低或取消当地首次住房贷款利率政策下限。

根据国家统计局发布的数据，共有38个城市的新商品房销售价格连续三个月下降，其中包括郑州在内的13个二线城市。在郑州之前，1月18日，江西省九江市人民政府宣布，九江市首次住房商业个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP，唐山还将首套房贷款利率降至3.8%。

郑州作为兔年第一个降低贷款利率的城市，近年来在房地产政策调整方面行动频繁。

2021年，郑州贷款利率创下全国新高，大部分银行首套房贷利率达到6.37%。2022年3月初，郑州市人民政府发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，提出引导郑州市金融机构加大个人住房抵押贷款投入，降低住房贷款利率的政策方向。当时郑州新房贷款利率最低为5.37%，二手房贷款利率最低为4.9%。

此后，2022年6月，郑州市人民政府出台了《郑州市稳定经济、促进增长的政策措施》，明确提出将第二套房首付比例降至40%，并明确推动郑州市商业银行全面落实第一套房贷款利率下限标准4.25%。

在此次下调之前，郑州首套房贷利率已降至4.1%，调整前后，二套房贷利率保持4.9%不变。

虽然郑州在2022年推出了一系列促进房地产市场的政策，但受疫情防治等因素的影响，市场交易数据有限。然而，自2022年12月以来，随着防治政策的调整，当地房地产市场呈明显的良好趋势。

“12月，郑州楼市成交量大幅回升。当月新房总成交量50.06万平方米，共4053套，成交面积环比增长194.5%，成交套数环比增长194.1%。”壳牌研究院郑州分院相关人士表示，从2022年全年成交价格来看，2022年郑州价格同比小幅上涨0.2%，为13071元/㎡，而且新房价格已经稳定了四个半年，说明郑州房价已经触底企稳。至于二手房，12月郑州二手房成交量为3296套。疫情解封后，成交量迅速恢复，基本回归去年同期的90%，环比增长5倍以上。2023年1月，市场热度达到新高峰。从近三个月的日均成交表现来看，2023年1月比12月上涨84%。预计2023年二手市场量将稳步增长。

“利率下调带来了真正的好处。近年来，销售部门的人数明显增加，一些项目甚至计划提高价格。”郑州房地产行业的员工说。

2021年，郑州单项目月均来访412组，成交40套。到2022年，当地单项目月均来访186组，成交14套。

根据壳牌郑州站的交易数据(数据维度仅包括住宅)，春节假期过后，壳牌新房仅2天就达到了150单。其中，开工第一天就有95笔交易，是近几个月来的最高峰值。在二手房方面，郑州春节开工后日均成交量为60笔，也迅速恢复到节前水平。此外，春节期间，郑州新房成交量同比增长36.4%，二手房成交量同比增长20%。

“房地产市场的复苏是大势所趋，未来量价双升的方向是不可逆转的。对于购房者来说，目前房地产市场处于低谷，买房也是最好的时机。有需求、有一定条件的人可以在出手时出手。”北京师范大学政府管理研究所副院长、工业经济研究中心主任、河南省商业经济学会会长宋向清接受《证券时报》·e公司记者在一次采访中表示，房地产作为经济主导产业，繁荣和颓废决定了一定时期内的经济发展。房地产业继续低迷，不仅对行业不利，而且对整个宏观经济也不利。中国结合房地产趋势，及时调整了政策。郑州本着城市政策的原则，多次降低抵押贷款利率，符合行业发展规律，也将为房地产发展带来好处。

宋向清认为，河南作为一个人口众多的省份，农村人口占比相对较大，这也意味着更多的人只需要购买。与周边城市相比，郑州的经济持续改善潜力更大。郑州的地理位置和交通优势将吸引省内及周边地区的购房者。在政策支持下，当地的问题房地产正在逐渐消化。未来，郑州房地产供需关系将逐步改善，房地产市场的发展是预期的。

他建议郑州市政府下一步要进一步细化调控政策，通过详细的大数据支持，根据城市和家庭实施政策。必要时，我们甚至可以适度放开购买第三套住房。将按套管控与按面积管控相结合，采用更加人性化、精细化的监管手段，确保当地楼市健康发展。